15:00 – 9/05/2026
Por primera vez en la historia la ciudad de Madrid ha superado los 3,5 millones de habitantes, la mitad de los 7,1 millones que habitan en toda la Comunidad, y según el Instituto Nacional de Estadística son 35.000 mil los hogares nuevos que se crean cada año en la región. A nivel nacional, solo en 2025 se crearon más de 226.000 nuevos hogares, en base a los datos del Observatorio de Vivienda y Suelo de Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Y según el mismo informe, en el mismo periodo se registró una caída del 9% en la construcción de viviendas, una cifra que apenas llegó a las 92.000. Haciendo matemáticas: hasta 134.000 familias se quedaron sin vivienda el pasado año, claro reflejo del gran desequilibrio en el mercado consecuencia de una altísima demanda (y como vemos cada vez más) y una escasa oferta.
Por encima del ritmo de Europa, España es considerado como un país altamente urbanizado: en 2024 el 80% de su población se encontraba en zonas urbanas frente al 75% de media en el continente, tal y como indica el ‘Ranking de Calidad de Vida de en las Ciudades Españolas’ elaborado por Madrid Capital Mundial (MWCC). Las estimaciones además incrementan ese porcentaje hasta el 88% para 2050, con otro dato muy significativo para los próximos años: en poco menos de 10 años, un 28% de los españoles vivirá en Madrid y Barcelona, y un 33% lo hará además si se añaden Valencia, Zaragoza y Sevilla. Pero, la clave fundamental es que para 2033 España habrá alcanzado los 49 millones de habitantes, un incremento de 2,4 millones respecto a la cifra de 2019.
Es en este contexto que la regeneración urbana se perfila como la gran palanca para poder combinar el acceso a una vivienda a la vez que se incentiva la inversión. Los altos precios y las difíciles condiciones de financiación son ahora mismo los principales obstáculos para la gran mayoría de compradores primerizos. En concreto, es la transformación de suelos industriales la solución que más peso gana para paliar el problema de la vivienda en Europa: el Banco de España estima que España necesitaría 1,8 millones de viviendas en los próximos 10 años, The Guardian ya cifró en su momento un déficit de 4,3 millones en Reino Unido, Alemania eleva el descubierto a 800.000 viviendas (Informe sobre Vivienda Social 2026 del Instituto Pestel) y Portugal, aunque en mejor posición, aspira a construir 150.000 nuevos hogares el próximo año.
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Posiblemente, la concentración urbana es uno de los grandes desafíos contemporáneos a nivel tanto demográfico como sociales y económico para las grandes urbes. No es posible entender el problema del acceso a la vivienda, la subida de precios generaliza o incluso el turismo de masa sin entender que cada vez somos más. Y así lo apunta también Diego Ramiro, investigador del Instituto de Economía, Geografía y Demografía del Consejo Superior de Investigaciones Científicas (CSIC), al poner el dedo en la llaga y recordad que en 1950 Nueva York era la única ciudad del mundo en superar los 10 millones de habitantes y ahora son más de 20. Un proceso, el de la urbanización «que se aceleró a lo largo del tiempo y que ahora donde más se observa es en Asia y África, donde en torno al 40% y 50% de la población vive en ciudades. En Europa y América del Norte ese porcentaje es del 80%».
De la misma manera, el viejo continente afronta así un momento decisivo para la transformación de sus ciudades, ante una demanda creciente de vivienda, de actividad económica y también de infraestructuras que obliga al modelo tradicional de expansión urbana hacia nuevos suelos. Nuevos suelos o los mismos, pero más altos, como va a ocurrir en Madrid tras la aprobación por parte del consistorio de una nueva normativa que permitirá «crecer hacia arriba» dado que el suelo de Madrid, en palabras de la vicealcaldesa da la capital, Inma Sanz, «se acaba».
Es en contextos así cuando la regeneración de antiguos suelos industriales e infraestructurales emerge como una de las principales soluciones a las demandas urbanas. Así, según un nuevo informe de Arup en colaboración con C40 Cities y Urban Partners, Europa podría crear hasta 230 millones de viviendas mediante la transformación de estos espacios infrautilizados, apostando por un modelo de crecimiento urbano basado en la reutilización del suelo ya desarrollado.
Estrategia no obstante con resultados evidentes tomando de ejemplo los barrios de Madrid Nuevo Norte y distrito22@ en Barcelona, donde la recalificación y el cambio de uso de suelo industrial a urbanizable ha posibilitado el desarrollo residencial y de negocios, respectivamente. Este enfoque, basado en el denominado «crecimiento interior», impulsa nuevos desarrollos urbanos dentro de la propia ciudad, incrementando la oferta de vivienda sin necesidad de consumir nuevos suelos y aprovechando infraestructuras ya existentes.
Brownfields en aumento
La regeneración de suelos industriales, también conocidos como brownfields, se consolida como palanca clave para abordar de manera absoluta la combinación del reto demográfico de las grandes urbes junto a la problemática de la vivienda.
Por un lado, ofrece una respuesta directa al acceso al mercado, con nuevos desarrollos residenciales en áreas ya urbanizadas, mejor conectadas y con servicios existentes. Al mismo tiempo, este modelo acelera la transición climática. El desarrollo sobre suelo previamente urbanizado reduce las emisiones asociadas al crecimiento urbano, limita la expansión sobre espacios naturales y favorece modelos de ciudad más compactos, eficientes y menos dependientes del vehículo privado. Además, estos proyectos incorporan desde su diseño soluciones sostenibles, como infraestructuras verdes, eficiencia energética o estrategias de economía circular, alineadas con los nuevos estándares del sector inmobiliario.
Más allá de su impacto social y ambiental, la regeneración urbana representa también una oportunidad económica donde la transformación de antiguos enclaves industriales permite reactivar áreas degradadas o en desuso, atrayendo inversión y generando nuevos polos de actividad que combinan vivienda, servicios, espacios públicos e innovación. Este tipo de desarrollos favorece la diversificación económica y dinamiza el tejido productivo local, impulsando la creación de empleo y nuevas oportunidades empresariales. Además, la reutilización de suelos e infraestructuras existentes reduce costes asociados a la expansión urbana y mejora la eficiencia de las inversiones, tanto de la inversión pública como privada.
Imitando a China
Hace tiempo que la política de China en cuestión de vivienda pasa por construir hacia arriba edificios colosales con altas densidades habitacionales y poblaciones superiores a 20.000 vecinos. Con más de 1.400 millones de habitantes, el gigante asiático es el segundo país más poblado del mundo, solo superado por la India (casi 1.500 millones) y es por eso que la vivienda, y sobre todo el espacio, se hayan convertido en el principal problema socioeconómico del país.
En Europa, con algo más de 740 millones de habitantes, la diferencia en el modelo de construcción de la alta densidad horizontal, más propia de países del norte, frente a la alta densidad vertical, más propia del sur, hace que el modelo español se asemeje algo más al chino. Y ahora más que nunca, cuando el suelo urbanizable en España se acaba, o al menos el de Madrid, que podría limitar así su crecimiento demográfico a pesar del récord de 2025 de 3,5 millones de habitantes.
De hecho, desde el Ayuntamiento de Madrid ya avisan de la limitada disponibilidad de suelo y reconocen planean medidas que supondrán redensificar algunas zonas de la capital, lo que implica dar mayor edificabilidad a parcelas residenciales para permitir más altura, y utilizar zonas industriales en desuso o parcelas sin uso actual para generar más vivienda.
«Creemos que eso es positivo, que además también ayuda, por ejemplo, con las redes de transporte, el hecho de que las zonas puedan ser más densas en determinados entornos, facilita la llegada del transporte público y también de las de las dotaciones», aseguró la vicealcaldesa de la ciudad de Madrid, Inma Sanz, para Servimedia, en relación al incremento de población que supondrían estas medidas.
Nos hacemos eco del artículo publicado en El Economista en el siguiente link: